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房東常困惑的幾個問題：自己收的定金、預付租金是否要計入收入，預付開支是否記作費用？房東常見的幾項收支的稅務規則：

◆ 預付的保費：比如房屋保險，如果提前壹年就支付了保費，那麽不能直接在已繳年度扣除，而是要根據相應的年份逐額扣除。例如，在2022年支付了2024和2025兩年的保費，不能在2022年全數扣除，而是要分別在2024和2025相應的年份裏作爲費用。

◆ 折舊費用：計算折舊的初始日期爲出租活動産生的日期，如在2021年9月1日開始出租，則折舊初始日期爲2021年9月1日，而不是2021年1月1日。如果當年房子是做出租用，但沒租出去，沒有租金，也可以扣除維持房屋的費用，包括折舊。

◆ 貸款利息：通常貸款利息是可以直接扣除的，但如果進行重新貸款且金額超過上期余額，則分配算入貸款本金的利息(與出租用途無關)不能算爲費用。

◆ 點數points：作爲提前支付的利息費用，不可在支付的當年全數扣除，而是根據貸款的期限(Term)逐年扣除。

◆ 爲獲貸款的費用：包括傭金、合同費用等，不能作爲貸款利息費用，而是作爲資本費用(Capital Expense)算入房産的基准(Basis)。

◆ 1098表：貸款利息在600美元及之上，貸款機構便會出具1098表格。低于該金額且沒有收到表格的則需要自行找出當年支付的本金和利息部分。

◆ 租客支付的費用：如果是租客代爲支付的費用(如維修)，則需要作爲房東的租金收入。

◆ 提前收到的租金：不論現金制或權責發生制(Accrual Basis)都在收到的當年進行確認。

◆ 無法收回的租金：現金制納稅人不計入收入，也不可扣減；權責發生制的納稅人則作爲壞帳(Bad Debt)。

◆ 法律和其他專業費用：如果是爲了調解欠租等出租活動相關的法律事宜，則律師費用可扣除。

◆ 交通費用：納稅人可能扣除他們爲了收取租金收入或管理日常的當地交通費用，通常納稅人的住宅和出租物業之間的通勤無法扣除，除非納稅人使用他們的家作爲他們的主要營業地點(比如在家記帳、處理租賃事宜)。如果納稅人使用私人汽車、皮卡車或輕型貨車出租活動，他們可以使用兩種方法之壹來扣除費用方法：實際費用或標准裏程費率。

◆ 設備租賃：納稅人可以扣除用于出租目的的設備費用，然而在壹些情況下，租賃合同實際上是購買合同，這洋的話費用不可直接扣除，而是作逐年折舊。

◆ 差旅費：有些納稅人的出租物業在外州，那可以扣除收取租金收入或管理目的的離家旅行的必要費用，但要分撥租賃活動和非租賃活動，如在外州居住5天，實際1天處理出租事宜，那麽只能扣除1天的差旅費用。

◆ 閑置的出租物業：如果該物業確實是用作租賃，則可以扣除閑置時期日常和必要的費用，包括折舊。

◆ 因出售而閑置的出租物業：未出售前並仍在租賃期的費用仍可扣除，但如果物業開始進入出售階段，則不可再扣除。

◆ 費用化vs資本化：要分清費用(Expense)和改良(Improvement)，比如修補窗護上的裂痕或修補水管是日常維修，可以作爲費用扣除；而更換全屋玻璃爲遮光玻璃或添置水循環系統，則是算作改良，要資本化(Capitalized)這些費用。

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