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用錢賺錢最快?有房族如何利用房屋凈值來投資房地產?

可能不少人都有想過進軍房地產市場,但無奈資本不夠多,只能放棄。但其實有一種方法是不需要提前準備大量現金來投資房地產,那就是使用房屋凈值貸款,可以讓3套房變成20套房!

以下就是使用房屋凈值貸款來壯大房地產投資組合的步驟。

1、增加房屋凈值

選擇買房買在房地產有升值潛力的社區,之後翻新房屋,使其能夠迎合當地不斷發展的房地產市場,這樣就能無形中增加不少凈值,最後把房屋出租之後就可以套現。

2、申請房屋凈值貸款(Home Equity Loan)

用出租屋的凈值申請房屋凈值貸款是很難的,要有貨比三家的心理準備,有時候一些小的信用合作社反而會有機會。在申請房屋凈值貸款時,可以不要把凈值都用完,留一些凈值以提高現金流。

3、使用貸款資金買第二套房

假設屋主房屋凈值貸款可以貸到2萬美元,那麽其實足夠購買並建一棟 single family home,以下是費用明細:

  • 買房價:$70,000

  • 搭建費:$30,000

  • 15%的首付:$15,000

  • 過戶+貸款成本:$5,000

  • 總共需要的現金:$20,000

  • 搭建費首付:$5,000(由貸款方支付)

*** 房屋凈值貸款可貸款的金額/額度取決於屋主現有房屋所積累的房屋凈值,一般允許貸款房屋凈值的75%-80%。根據屋主貸款金額的高低,這筆資金可以用於全款買房,也可以用於支付首付。

如果你打算將房屋凈值貸款用於支付第二套房的首付,再辦個新貸款,你需要註意:

  • 每個貸款方都有各自的貸款要求,你需要提前告訴他們你的首付款來自於 HELOC

  • 你可能也可以問問,哪個貸款方允許讓你將 HELOC 資金用於購買房產

  • 有些貸款方會對 HELOC 首付款有3個月等待期(seasoning period)的要求,但有些貸款方沒有。如果沒有等待期的要求,屋主可以立即將這筆首付款轉帳給新的貸款方,快速完成買房過戶。

舉個例子:

假設你可以從 HELOC 貸款出$80,000,而你看中了一套房產只要$65,000,那麽你基本上一周之內就可以用 HELOC 的貸款全款買下新房(HELOC 貸款進帳的時間大概是1-2個工作日)。在過戶之後,你可以在這套新房產上申請傳統的貸款,基於房屋估值,你可能可以立刻拿到新的貸款資金來償還 HELOC。

4、Cash-out Refinance

經過房屋翻新並把房子出租出去後,開始找當地的銀行申請永久性建築貸款(permanent loans),之後再進行 cash-out refinance,大約可以變現$30,000,同時還能每個月收取至少$500的房租。

  • 翻新並出租之後的市場價值:$160,000

  • 過戶費:$2,500

  • 其它費用(Holding Costs):$2,500

  • 以75%的 LTV(貸款價值比)進行 cash-out refinance:$30,000(比最初投資的$20,000多了$10,000)

  • 房屋凈值:$40,000

5、重復以上操作

重復以上操作就可以購買到更多的 single family homes。

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